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購房指南:購買商住房注意事項

文章來源:華龍網 2020年01月09日 08:40

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  商住房,即商住兩用房,既可以用作居住用房,又可以注冊公司從事商業活動。其本質上屬于非住宅,是將非住宅用地開發建設成可居住房屋,而且在房產證上也注明了是商業、辦公類產權。

  土地使用權年限,如果40年,就是商住兩用房,按照商業用房貸款利率(最低上浮10%),首付5成;如果70年,就是住宅,按照住宅按揭貸款利率(最高下浮30%),大部分城市首付20%(首套)。

  對于商住房有兩種解釋:一是既可以作店面,又可以作住房(商住兩用);二是樓下是店面,樓上是住房,產權為同一人。

  與普通住宅相比,商住房最大的優點就是價格低。商住公寓一般以高層、小面積為主,容積率較高,售價相對低出不少。對于那些暫時無法承擔普通住宅或者沒有購房資格的人來說,作為一種過渡型住宅,商住房是一種合適的選擇。

  其次,商住房比普通住房高,可隔成兩成。如房本面積為60平方米,那么,實際居住面積就可達到120平方米。既然是商住兩用房,就可將樓下作為店面,樓上作為住房。如此看來,商住房不僅滿足了居住功能,也兼具投資功能。

  與普通住宅相比,商住房購買門檻相對較低。盡管商住房有價格低、不限購的優勢,但其缺點也是十分明顯的:

  1、商住項目的土地出讓年限一般只有40年或50年,普通住宅則是70年;

  2、商住房最低首付比例為45%,貸款期限一般不能超過10年,貸款利率不得低于同期同檔次利率的1.1倍,且不能使用住房公積金貸款;

  3、商住房不能落戶;

  4、商住房不能享受學校、商業、居委會等配套服務;

  5、商住房在購買和使用過程中都不能享受住宅的稅費減免優惠,交易和持有成本高;

  6、商住房水電費、供暖費、物業費等費用標準高于普通住宅,且商住房基本上沒有燃氣,只能用電磁爐;

  7、商住房居住密度相對較大,宜居性較差;

  8、由于很難成立業委會,商住房的業主維權也很困難,而且商住不是住宅,所以用作居住時很多權益不受法律保障。

  商住房雖然滿足了部分群體的居住需求,但是潛在的問題和風險也特別多。商住房的形成有其歷史原因,就目前來說,一二線乃至三四線總庫存還是不少的,這也導致了商住房升值空間小、漲幅緩慢。如遇房價下跌,商住房首當其沖,將比普通住宅更快更早下跌,以上是需要購房者審慎考慮的內容。


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